Properti syariah tengah menjadi trend di masyarakat dan merupakan sebuah bisnis yang banyak diminati pada saat ini. Sehingga tak jarang banyak orang yang ingin menjadi developer syariah karena dianggap lebih menguntungkan.
Bagi anda yang tertarik untuk menjadi pengembang atau developer properti syariah namun masih bingung mengenai bagaimana cara memulainya. Berikut ini akan kami sampaikan langkah sukses menjadi developer properti syariah yang bisa anda lakukan. Yuk, simak ulasannya berikut ini.
Apa Itu Developer Properti Syariah?
Sebelum membahas lebih jauh mengenai bagaimana cara sukses menjadi developer properti syariah. Sebelumnya akan kami jelaskan terlebih dahulu mengenai pengertian dari developer properti syariah itu sendiri.
Jadi, developer properti syariah merupakan seorang yang bekerja sebagai pengembang properti dalam bentuk perumahan syariah yang memiliki tugas membangun dan memasarkan produk properti syariah yang dimilikinya sesuai dengan syariat islam. Hal ini biasanya diwujudkna dalam pengembangan yang tidak melibatkna bank konvensional yang terkenal dengan bunga dan ribanya.
Nah pertanyaan yang mungkin muncul di benak masyarakat atau anda yang ingin memulai bisnis menjadi developer properti syariah adalah apakah mungkin bisa mengembangkan proyek properti tanpa melibatkan bank? Pertanyaan seperti inilah yang sering ditanyakan dan jawabannya adalah bisa.
Untuk lebih jelasnya atas jawaban pertanyaan tersebut, mari kita bahas terlebih dahulu mengenai langkah-langkah yang akan dilakukan pada saat akan membangun sebuah proyek properti. Hal pertama yang harus anda lakukan adalah mengakuisisi tanah. Nah, pada saat akan mengakuisisi tanah atau lahan tidak ada bank yang terlibat. Jadi, kita hanya akan membeli dari pemilik tanah kemudian membalikkan nama atas nama kita atau perusahaan sebagai seorang developer.
Peran Bank pada Masa Persiapan Proyek Properti
Setelah berhasi membeli atau mengakuisisi tanah selanjutnya adalah pengerjaan rutin seorang developer properti yakni mengurus sertifikasi lahan apabila lahan yang dibeli masih belum memiliki sertifikat dan juga mengurus perijinan.
Pada tahap inipun anda tidak membutuhkan pihak bank untuk terlibat. Kemungkinan bank akan terlibat adalah pada saat anda melakukan pekerjaan untuk mempersiapkan lokasi jika anda tidak punya modal untuk mengerjakannya.
Jadi anda bisa mengajukan kredit kepada pihak bank dengan jaminan seperti surat berharga atau sertifikat tanah proyek atau bisa juga mengajukan jaminan lainnya. Namun, apabila anda tidak memiliki dana yang cukup untuk modal, anda bisa memperoleh modal kepada investor. Jadi bank tidak diperlukan dalam tahap ini.
Peran Bank pada Masa Pembangunan Fisik Proyek
Selanjutnya pada tahap pembangunan fisik poryek. Pada tahap ini sebenarnya developer dapat melibatkan bank untuk mengajukan kredit konstruksi atau langsung mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) unit perumahan yang sudah terjual. Menjual properti dengan skema KPR dilakukan karena terbatasnya kemampuan konsumen dalam hal membeli sebuah rumah.
Hal inilah yang sudah banyak dilakukan ole konsumen di Indonesia. Sangat jarang sekali konsumen sanggup membeli rumah secara tunai. Selain itu, kondisi developer yang juga tidak memiliki moda atau tidak sanggup membangun rumah hingga selesai menjadi kendala dalam hal ini.
Sebenarnya, peran bank pada masa pembangunan fisik proyek ini pun bisa anda hilangkan jika anda bisa memanfaatkan modal yang berasal dari investor. Oleh karena itu, pastikan anda menjalin kerja sama dengan pihak investor agar modal untuk menjadi pengembang atau developer khususnya developer properti syariah dapat berjalan dengan baik.
Strategi Menjadi Developer Properti Syariah
Jika kita melihat dari kondisi yang terjadi diatas, maka untuk bisa menjadi developer properti syariah akan sangat sulit dijalankan karena sebisa mungkin kita harus membangun proyek tanpa bantuan bank. Namun, anda tidak perlu khawatir karena ada cara yang bisa anda lakukan untuk mewujudkan impian anda menjadi seorang developer properti syariah. berikut strategi menjadi developer properti syariah yang bisa anda terapkan.
- Penjualan secara Tunai Kepada Konsumen
Cara ini merupakan cara yang paling mudah untk dilakukan. Selain itu, prosesnya pun juga sangat mudah dan paling diidam-idamkan oleh para developer karena penjualan dan pembayaran dilakukan secara tunai. Dengan begitu, transaksi jual beli properti dapat dilakuakn dengan cepat dan developer akan cepat mendapatkan uang dari hasil penjualan dengan segera.
Namun, pada umumnya konsumen yang melakukan pembayaran secara tunai ini juga menginginkan rumah miliknya cepat tersedia dan cepatdigunakan. Yang artinya sebagai developer properti syariah dengan cara ini kita sudah harus memiliki modal terlebih dahulu untuk membangun unit perumahan syariah yang diinginkan oleh konsumen.
Sebenarnya bisa saja pembayaran tunai untuk rumah yang belum ready stock atau belum dibangun. Akan tetapi, biasanya konsumen akan meminta imbalan yang setimpal untuk ini misalnya meminta diskon atau potongan harga dan sebagainya.
Jadi sebagai seorang developer properti syariah, solusi untuk mengatasi masalah seperti ini adalah anda harus pintar memainkan strategi harga atau pricing strategi. Tidak masalah jika anda harus memberikan potongan harga kepada konsumen jika konsumen sanggup membayarnya secara tunai. Walaupun secara tidak langsung laba anda akan tergerus, tetapi anda tidak membutuhkan uang sama sekali untuk membangun unit perumahan syariah milik konsumen tersebut.
- Pembayaran Secara Bertahap Oleh Konsumen
Strategi menjadi developer properti syariah yang berikutny adalah anda bisa mainkan dengan menerapkan pembayaran secara bertahap kepada konsumen anda.
Namun, mengenai jadwal dan besarnya pembayaran tiap tahapnya pastikan nada memperhitungkannya dengan benar. Selain itu, pastikan hal tersebut sesuai dengan kemampuan yang anda miliki untuk membangun sebuah unit perumahan syariah.
Nah, agar tidak memberatkan arus kas untuk proyek pembangunan yang akan dilakukan, akan lebih baik jika jangka waktu pembayaran tidak dilakukan terlalu lama. Kalau bisa maksimal 2 tahun saja sehingga dengan begitu kita sebagai developer properti syariah bisa dengan cepat membangun rumah dari uang cicilan yang dibayarkan oleh konsumen.
Langkah awal yang bisa anda lakukan adalah membuat perjanjian pengikatan jual beli atau PPJB dengan konsumen. Selanjutnya, setelah PPJB ditandatangani maka anda sebagai developer dapat langsung mulai membangun unit perumahan syariah hingga selesai. Hal ini juga bisa dilakukan apabila developer memiliki cukup uang untuk membangun
Namun, permasalahannya adalah bagaimana jika developer tidak memiliki cukup uang untuk membangun? Yah, terpaksa proses pembangunan rumah harus menunggu uang angsuran dari konsumen hingga cukup untuk dilakukan pembangunan. Itulah kegunaan dari adanya tenor pembayaran secara bertahap yang tidak terlalu lama jika angsuran konsumen cukup besar. Apabila angsuran konsumen dilakukan kira-kira sekitar 4 bulan saja maka uang tersebut sudah cukup digunakan untuk membangun unit rumah.
Misalnya saja dengan cicilan sebesar 30 juta perbulannya. Maka pada bulan keempat anda sudah kan mengantongi uang sebesar 120 juta dan bisa digunakan untuk mulai membangun unit perumahan syariah. Selanjutnya, pada bulan kelima anda sudah akan mengantongi uang sebesar 150 juta sejalan dengan progress pembangunan yang dilakukan. Dan pada bulan keenam anda sudah mendapatkan uang sebesar 180 juta dimana dengan jumlah uang sebesar itu sudah cukup untuk menyelesaikan pembangunan rumah hingga ke tahap finishing.
- Uang Muka (DP) Dirancang Sebesar Biaya Pembangunan
Strategi menjadi developer yang berikutnya hampir sama dengan poin sebelumnya. Namun, dalam hal ini berhubungan dengan uang muka atau DP yang dapat anda rancang sebesar biaya yang dibutuhkan untuk membangun unit rumah. Misanya saja, harga rumah sebesar Rp. 700 juta dan biaya pembangunan yang dibutuhkan adalah sebesar Rp. 162 juta. Maka, agar proyek pembangunan rumah bisa berjalan dengan lancar, anda bisa mengatur pembayaran uang muka sebesar Rp. 162 juta.
Uang muka atau DP tersebut bisa dicicil selama 3 hingga 6 bulan atau dalam jangka waktu berapapun dengan syarat bahwa pembangunan rumah bisa dimulai ketika DP terbayar sebesar Rp. 162 juta.
Dengan uang muka sebesar Rp. 162 juta rumah bisa segera selesai dibangun. Selanjutnya anda hanya tinggal memperhitungkan besarnya cicilan perbulan yang harus dibayarkan oleh konsumen.
Selanjutnya, apabila anda merasa cukup memiliki uang untuk menjalankan pryek dan ekspansi ke proyek selanjutnya maka anda bisa menetapkan jangka waktu cicilan menjadi lebih lama. Namun, tentunya jangka waktu cicilan ini tergantung pada kemampuan konsumen dalam membayar cicilan.
Selain itu, mengenai waktu serah terima unit sebaiknya juga diatur agar tidak memberatkan keuangan anda. Akan lebih baik jika nada mengatur waktu serah terima unit sekitar 12 bulan dan maksimal 18 bulan setelah penerimaan uang muka dari konsumen.
Anda bisa menerapkan perbedaan harga dalam kondisi seperti ini, misalnya dengan pembayaran tunai dengan harga Rp. 700 juta, maka dengan tenor 2 tahun harga bisa menjadi Rp. 850 jjuta dan cicilan kepada developer dapat anda tetapkan dengan harga Rp. 950 juta.
Atau berapapun harga yang ditetapkan, satu hal yang harus anda ingat adalah anda bisa dengan bebas menetapkan harga properti yang anda miliki. Berapapun harga yang ingin anda tetapkan asal masih wajar dan sesuai dengan kualitas produk. Hal ini akan baik-baik saja jika dilakukan.
- Pembangunan Rumah Dimulai setelah DP Lunas
Dalam mengembangkan proyek properti syariah, hal inilah yang harus anda perhatikan. Pastikan pembangunan rumah dimulai pada saat setelah uang muka atau DP dari konsumen lunas. Uang muka atau DP tersebut dapat digunakan sebagai langkah awal untuk memulai pembangunan proyek properti syariah yang akan anda lakukan.
Besarnya uang muka atau DP pun bisa anda atur agar bisa membiayai pembangunan unit hingga proyek selesai. Dengan begitu, anda akan memiliki cukup uang untuk memutar roda proyek karena pembayaran konsumen yang dilakukan setelah DP lunas dapat anda gunakan untuk keperluan proyek yang lainnya. Misalnya untuk membangun fasilitas umum dan fasilitas sosial atau membayar cicilan kepada pemilih lahan jika anda memiliki kewajiban dalam membayar hutang pembelian tanah.
- Penyerahan Rumah Lebih Lama Lebih Baik
Bagi seorang developer properti syariah, strategi selanjutnya yang bisa dilakukan adalah mengatur masalah waktu penyerahan rumah. Waktu penyerahan rumah yang lebih lama merupakan salah satu kunci suksesk bagi developer syariah tanpa menggunakan campur tangan bank. Hal ini bisa anda lakukan jika anda tidak memiliki uang sama sekali untuk membangun rumah pesanan konsumen dan untuk membangun fasilitas perumahan agar sesuai dengan apa yang sudah direncanakan. Misalnya untuk membangun sebuah unit perumahan syariah dan keperluan untuk mengerjakan pembangunan fasilitas perumahan. Dalam kondisi ini anda harus menunggu pembayaran dari konsumen.
Namun, hal ini akan berbeda jika anda memiliki cukup uang untuk melakukan pembangunan tentu hal ini akan berdampak ke waktu penyerahan yang dapat dilakukan dengan cepat. Begitu konsumen membayar DP anda bisa langsung membangun rumah sesuai dengan jadwaldan langsung dilakukan serah terima sesaat setelah unit perumahan syariah tersebut selesai dibangun.
Atau mungkin saja anda bisa membangun rumah lebih dahulu sehingga anda bisa langsug menjualnya dalam keadaan ready stock atau siap huni. Hal ini tentu akan lebih baik sehingga proyek cepat diselesaikan.
- Solusi Jika Konsumen Wanprestasi
Kondisi pada saat konsumen wanprestasi merupakan suatu kondisi yang amat mungkin terjadi dalam sebuah perjanjian jual beli baik itu jual beli yang dilakukan oleh developer properti syariah ataupun developer konvensional.
Maksud dari konsumen wanprestasi ini adalah suatu kondisi dimana konsumen sebagai pembeli tidak sanggup lagi mencicil karena berbagai macam alasan. Tentunya kita harus bersikap dan berniat baik dalam hal ini karena si pembeli sebenarnya juga tidak ingin menunggak pembayaran cicilan kepada kita sebagai seorang developer.
Nah, pada saat berada pada kondisi ini kita harus bisa mencari jalan keluar win-win solution. Sebagai seorang developer, jangan sampai kondisi ini menyebabkan kerugian karena seorang developer sudah berniat baik untuk membangun rumah bagi konsumen dan konsumen juga tidka boleh dirugikna karena mungkin saja ia sedang tertimpa musibah sehingga tidak mampu lagi untuk membayar.
Solusi yang bisa diberikan untuk kondisi yang seperti ini adalah dengan cara menjualkan rumahnya. Dimana uang hasil penjualan diberikan harus diberikan kepada konsumen sesuai dengna angsuran yang sudah ia bayarkan. Untuk sisanya bisa menjadi hak developer. Dengan begitu, konsumen tidak akan dirugikan karena mendapatkan kembali uangnya dan developer juga mendapatkan haknya dan terhindar dari kerugian.
Namun, jangan lupa untuk mencantumkan solusi pada kesapakatan awal perjanjian yang ditandatangani kedua belah pihak. Sehingga konsumen tidak merasa dizalimi dan sudah tahu risiko yang akan terjadi.
- Proyek Properti Syariah Tanpa Bank, Tanpa BI Checking dan Tanpa Sita
Jika anda ingin menjadi seorang developer properti syariah, pastikan anda tidak melibatkan bank konvensional dalam proses pelaksanaan proyek.
Misalnya saja pada masa pembangunan fisik proyek. Disini anda tidak membutuhkan kredit konstruksi, demikian pula pada saat penjualan pastikan anda tidak melibatkan bank konvensional dalam bentuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Jika semua urusan tidak melibatkan bank konvensional maka secara otomatis konsumen juga tidak akan melalui BI checking pada saat pengajuan pembelian properti. Jadi semua transaksi yang terjadi langsung ditangani oleh developer properti syariah.
Selain itu, developer properti syariah juga tidak mengenakan denda atau sita pada saat konsumen lalai atau tidak bisa membayar cicilannya. Hal ini tentunya harus ada pada saat awal kesepakatan atau PPJB untuk menyelesaikan masalah konsumen yang wanprestasi.
Sebagai seorang developer properti, tentunya konsep sederhana ini harus benar-benar anda pahami. Dalam pelaksanaannya pastinya akan ada improvisasi untuk menyesuaikan dengan kondisi baik itu kondisi konsumen, kondisi proyek ataupun kondisi dari developer properti syariah itu sendiri.
Itulah informasi mengenai langkah sukses menjadi seorang developer properti syariah. Semoga artikel ini bisa membantu mewujudkan impian anda yang ingin menjadi seorang pengembang atau developer yang sesuai dengan syariat islam. Terimakasih.